Sachverhalt
Im Grundbuch des zu verkaufenden Grundstücks ist in Abteilung II ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für eine namentlich genannte natürliche Person eingetragen.
Auf Nachfrage erklärt der Verkäufer, dass er sich seinerzeit mit seinem damaligen Nachbarn auf die Einräumung eines Vorkaufsrechts geeinigt und die Eintragung im Grundbuch veranlasst habe. Dieser sei vor einigen Jahren in ein Pflegeheim gezogen und leide an einer fortgeschrittenen Demenz. Dies wird durch die Angaben des Sohnes des Vorkaufsberechtigten bestätigt.
Der nachfolgende Beitrag befasst sich mit den rechtlichen und praktischen Fragen, die sich bei einem dinglichen Vorkaufsrecht stellen, wenn der Vorkaufsberechtigte an Demenz erkrankt ist, insbesondere mit der wirksamen Mitteilung des Verkaufsfalls, der Ausübung oder dem Verzicht auf das Vorkaufsrecht sowie den Gestaltungsmöglichkeiten des Kaufvertrages.
Arten von Vorkaufsrechten
Gesetzliche Vorkaufsrechte
Gesetzliche Vorkaufsrechte entstehen unmittelbar kraft Gesetzes. Hierzu zählen beispielsweise das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB sowie das gemeindliche Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB sowie weitere landesrechtliche Vorkaufsrechte.
Rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte
Rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte können zugunsten natürlicher oder juristischer Personen begründet werden. Das dingliche Vorkaufsrecht entsteht durch Bestellung des Grundstückseigentümers zugunsten des Vorkaufsberechtigten und wird gemäß § 873 BGB durch Einigung und Eintragung im Grundbuch wirksam.
Im Folgenden liegt der Schwerpunkt auf dem dinglichen Vorkaufsrecht sowie den sich in der notariellen Praxis ergebenden Fragestellungen bei Zweifeln an der Geschäftsfähigkeit des Vorkaufsberechtigten.
Grundsatz beim Verkauf einer Immobilie bei Bestehen eines Vorkaufsrechts
Nach Abschluss eines Kaufvertrages über das Grundstück zwischen dem Eigentümer und einem Dritten ist der Eigentümer verpflichtet, dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des Kaufvertrages unverzüglich mitzuteilen (§ 469 Abs. 1 BGB).
Die Ausübungsfrist beträgt zwei Monate, sofern vertraglich keine abweichende Frist vereinbart wurde. Das Vorkaufsrecht kann nur bis zum Ablauf dieser Frist nach Zugang der Mitteilung ausgeübt werden (§ 469 Abs. 2 Satz 1 BGB).
Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten (§ 464 Abs. 1 BGB). Sie ist grundsätzlich formfrei und kann daher schriftlich, mündlich oder auch per Telefax oder E-Mail erfolgen, sofern nicht eine strengere Form vereinbart wurde. Mit wirksamer Ausübung des Vorkaufsrechts kommt zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Verpflichteten ein Kaufvertrag zu den Bedingungen zustande, die der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat (§ 464 Abs. 2 BGB).
Für die Abwicklung und den grundbuchlichen Vollzug wird anschließend ein notariell-beurkundeter Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und dem Vorkaufsberechtigten zu den bisherigen Bedingungen geschlossen, wobei gegebenenfalls Preislimitierungen zu beachten sind.
Auch der Verzicht auf das Vorkaufsrecht ist grundsätzlich formfrei möglich. Für den Nachweis sollte um Schriftform gebeten werden.
Das Vorkaufsrecht für den jeweiligen Verkaufsfall erlischt durch Verzicht oder mit Ablauf von zwei Monaten nach Zugang der Mitteilung, wenn es bis dahin nicht ausgeübt wurde. Für den Nachweis des Fristablaufs muss der Zugang der Mitteilung nachgewiesen werden. Daher sollte der Versand mit Sendungsverfolgung erfolgen; das Zustellungsdatum sollte dokumentiert und der Zustellungsnachweis sorgfältig aufbewahrt werden.
Kann der demente Vorkaufsberechtigte noch selbst erklären?
Eine Demenzerkrankung führt nicht automatisch zur Geschäftsunfähigkeit im Sinne des § 104 Nr. 2 BGB. Geschäftsunfähig ist nur, wer sich in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustand krankhafter Störung der Geistestätigkeit befindet, sofern dieser Zustand nicht nur vorübergehend ist.
Bei einer Demenzerkrankung ist daher stets im Einzelfall zu prüfen, ob die betroffene Person noch in der Lage ist, Bedeutung und Tragweite ihrer Erklärungen zu erkennen, nach dieser Einsicht zu handeln und damit geschäftsfähig ist. Die Diagnose „Demenz“ allein genügt hierfür nicht. Maßgeblich ist vielmehr der konkrete geistige Zustand im Zeitpunkt der jeweiligen Willenserklärung (BGH, Beschl. v. 16.06.2021 – XII ZB 554/20, RFamU 2022, 95). Im Zweifel ist ein ärztliches Gutachten einzuholen.
Ist anhand der Umstände des Einzelfalls erkennbar, dass der Vorkaufsberechtigte nicht mehr in der Lage ist, Bedeutung und Tragweite seiner Erklärung zu erkennen und nach dieser Einsicht zu handeln, ist er gemäß § 104 Nr. 2 BGB geschäftsunfähig.
Eine geschäftsunfähige Person im Sinne des § 104 Nr. 2 BGB kann selbst keine wirksamen Willenserklärungen abgeben. Ihre Erklärungen sind gemäß § 105 Abs. 1 BGB ausnahmslos nichtig. Dies gilt auch für die Ausübung oder den Verzicht auf ein zu ihren Gunsten bestehendes dingliches Vorkaufsrecht. Sowohl die Ausübungserklärung als auch der Verzicht stellen empfangsbedürftige Willenserklärungen dar, deren Wirksamkeit Geschäftsfähigkeit voraussetzt.
Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 469 BGB kann bei einem geschäftsunfähigen Vorkaufsberechtigten daher nicht durch Zustellung an ihn selbst in Gang gesetzt werden.
Hat der Vorkaufsberechtigte vor Eintritt seiner Geschäftsunfähigkeit eine Vollmacht erteilt, kann der Bevollmächtigte das Vorkaufsrecht für ihn ausüben oder den Verzicht erklären. Die Vollmacht für den Verzicht bedarf keiner Form, sollte jedoch zu Nachweiszwecken zumindest schriftlich vorliegen. Soll das Vorkaufsrecht ausgeübt oder die Löschung bewilligt werden, bedarf die Vollmacht mindestens der notariell-beglaubigten Form.
Bestellung eines Betreuers und Zugang der Mitteilung
Ist der Vorkaufsberechtigte nicht mehr geschäftsfähig und hat er auch keine Vollmacht erteilt, ist ein Betreuer zu bestellen. Den Antrag auf Bestellung eines Betreuers kann der Verkäufer als Eigentümer und zur Mitteilung Verpflichteter bei dem für den Wohnsitz des Vorkaufsberechtigten zuständigen Betreuungsgericht stellen. Das Gericht prüft sodann, ob die Voraussetzungen für eine Betreuerbestellung vorliegen. Gelangt es zu einem positiven Ergebnis, bestellt es einen Betreuer, der sodann im Rahmen seines Aufgabenkreises – und gegebenenfalls mit betreuungsgerichtlicher Genehmigung – handeln kann.
Der Betreuer ist gesetzlicher Vertreter des Betreuten (§ 1823 BGB) und damit zugleich Empfangsvertreter für Willenserklärungen und geschäftsähnliche Handlungen, soweit diese seinen Aufgabenkreis betreffen. Er weist sich aus durch seinen Betreuerausweis (auch Bestallungsurkunde genannt), der ihm vom Gericht erteilt wird.
Ist der Vorkaufsberechtigte geschäftsunfähig und wurde für den Aufgabenkreis der Grundstücksangelegenheiten ein Betreuer bestellt, muss die Mitteilung nach § 469 Abs. 1 BGB daher dem Betreuer und nicht dem Betreuten selbst zugehen. Erst mit Zugang der Mitteilung beim Betreuer wird die Ausübungsfrist nach § 469 Abs. 2 BGB wirksam in Gang gesetzt.
Wie bei einem geschäftsfähigen Vorkaufsberechtigten kann das Vorkaufsrecht dann auch durch Fristablauf erlöschen.
Entscheidung des Betreuers über die Ausübung oder den Verzicht auf das Vorkaufsrecht
Ist der Vorkaufsberechtigte z.B. infolge einer demenziellen Erkrankung geschäftsunfähig, entscheidet der Betreuer über die Ausübung oder den Verzicht auf das Vorkaufsrecht nach Maßgabe des § 1821 BGB.
Der Betreuer hat die Angelegenheiten des Betreuten so zu besorgen, dass dieser im Rahmen seiner Möglichkeiten sein Leben nach seinen Wünschen gestalten kann. Hierzu hat der Betreuer die Wünsche des Betreuten festzustellen und ihnen grundsätzlich zu entsprechen. Dies gilt auch für Wünsche, die der Betreute vor der Bestellung des Betreuers geäußert hat, sofern nicht erkennbar ist, dass er hieran nicht mehr festhalten will. Den Wünschen des Betreuten hat der Betreuer jedoch nicht zu entsprechen, soweit hierdurch die Person oder das Vermögen des Betreuten erheblich gefährdet würde und der Betreute diese Gefahr krankheits- oder behinderungsbedingt nicht erkennen oder nicht nach dieser Einsicht handeln kann oder die Erfüllung dem Betreuer nicht zuzumuten ist (§ 1821 Abs. 3 BGB).
Kann der Betreuer die Wünsche des Betreuten – etwa aufgrund einer fortgeschrittenen Demenzerkrankung – nicht feststellen oder darf er ihnen nicht entsprechen, hat er den mutmaßlichen Willen des Betreuten aufgrund konkreter Anhaltspunkte zu ermitteln und ihm Geltung zu verschaffen. Dabei sind insbesondere frühere Äußerungen, ethische oder religiöse Überzeugungen sowie sonstige persönliche Wertvorstellungen des Betreuten zu berücksichtigen; nahen Angehörigen und sonstigen Vertrauenspersonen soll Gelegenheit zur Äußerung gegeben werden (§ 1821 Abs. 4 BGB).
Bei der Entscheidung über die Ausübung oder den Verzicht auf das Vorkaufsrecht hat der Betreuer zu prüfen, welche Handlungsalternative dem festgestellten oder mutmaßlichen Willen des Betreuten entspricht und dessen Vermögensinteressen wahrt.
Der Verzicht auf das Vorkaufsrecht ist nicht betreuungsgerichtlich genehmigungspflichtig; die Ausübung des Vorkaufsrechts sowie die Bewilligung der Löschung des Rechts im Grundbuch bedürfen der Genehmigung des Betreuungsgerichts gemäß § 1850 Nr. 1 BGB.
Risiken bei Missachtung
Wird die Mitteilung nach § 469 BGB nur an den geschäftsunfähigen Vorkaufsberechtigten geschickt, beginnt die Ausübungsfrist für das Vorkaufsrecht nicht zu laufen, da die Mitteilung gemäß § 131 Abs. 1 BGB dem gesetzlichen Vertreter zugehen muss. Das rechtliche Risiko für Verkäufer und Käufer besteht darin, dass das Vorkaufsrecht trotz vermeintlich abgelaufener Frist weiterhin ausgeübt werden kann, weil die Frist nicht wirksam in Gang gesetzt wurde.
Wird der Kaufvertrag nach Ablauf der vermeintlichen Frist vollzogen und das Grundbuch umgeschrieben, besteht das Risiko, dass der Vorkaufsberechtigte (bzw. sein Betreuer) das Vorkaufsrecht noch wirksam ausüben kann. In diesem Fall kann der Vorkaufsberechtigte (bzw. der Betreuer in dessen Namen) verlangen, dass ihm das Eigentum zu den Bedingungen des Kaufvertrags übertragen wird. Der Käufer muss das Grundstück dann an den Vorkaufsberechtigten herausgeben und erhält im Gegenzug den Kaufpreis. Für den Käufer besteht zudem das Risiko, dass bereits getätigte Investitionen oder Aufwendungen nicht ersetzt werden.
Es kann vorkommen, dass erst Jahre später bekannt wird, dass die Mitteilung an den geschäftsunfähigen Vorkaufsberechtigten erfolgt ist. Die erfolgte Eigentumsumschreibung heilt diesen Mangel nicht; das Vorkaufsrecht besteht vielmehr fort und kann auch Jahre nach der Eigentumsumschreibung noch ausgeübt werden, sofern die Ausübungsfrist nicht wirksam zu laufen begonnen hat.
Stellt sich nachträglich heraus, dass der Vorkaufsberechtigte zum Zeitpunkt der Verzichtserklärung geschäftsunfähig war, ist die Erklärung nach §§ 104, 105 BGB nichtig. Das BGB kennt keinen Gutglaubensschutz hinsichtlich der Geschäftsfähigkeit; dies gilt unabhängig davon, ob die Geschäftsunfähigkeit dem Käufer bekannt war oder nicht.
Gestaltung des Kaufvertrages
Wird bei der Vorbereitung des Kaufvertrages festgestellt, dass das vertragsgegenständliche Grundstück in Abteilung II des Grundbuchs mit einem dinglichen Vorkaufsrecht belastet ist, ist vom Notariat zunächst zu klären, wie mit diesem Recht verfahren werden soll. Dabei ist insbesondere zu erfragen, ob mit dem Vorkaufsberechtigten bereits im Vorfeld Kontakt aufgenommen wurde und ob dieser grundsätzlich an einem Erwerb interessiert ist oder einen solchen ausschließt. Da in der Regel der Notar beauftragt wird, dem Vorkaufsberechtigten die Veräußerung mitzuteilen, ist ihm auch die Anschrift des Vorkaufsberechtigten mitzuteilen.
Sieht der Notar bereits anhand der Eintragung im Grundbuch, dass sich der Vorkaufsberechtigte in einem Alter befindet, in dem eine eingeschränkte Geschäftsfähigkeit bzw. Geschäftsunfähigkeit möglicherweise in Betracht kommt, sollte er empfehlen, dies prüfen zu lassen, etwa durch die Vorlage eines ärztlichen Gutachtens.
Wird dem Notar mitgeteilt, dass der Vorkaufsberechtigte nach Kenntnis der Parteien möglicherweise geschäftsunfähig ist, hat er – wie stets – den sichersten Weg zu wählen und den Kaufvertrag entsprechend zu gestalten.
Option 1: Absicherung über Fälligkeitsvoraussetzungen und Long-Stop-Rücktrittsrecht
Eine Möglichkeit besteht darin zu vereinbaren, dass der Kaufpreis nicht fällig wird, bevor (Formulierungsvorschlag für die Fälligkeitsvoraussetzung): „die schriftliche Vorkaufsrechtsverzichtserklärung des Vorkaufsberechtigten durch den Betreuer nebst Bestallungsurkunde vorliegt oder die Ausübungsfrist durch Mitteilung der Veräußerung nach § 469 BGB an den anhand der Bestallungsurkunde nachweislich vom Gericht bestellten Betreuer abgelaufen ist und dem Notar keine Erklärung des Vorkaufsberechtigten, vertreten durch seinen Betreuer, vorliegt oder die schriftliche Vorkaufsrechtsverzichtserklärung des Vorkaufsberechtigten zusammen mit einem taggleichen ärztlichen Gutachten, das dessen Geschäftsfähigkeit bestätigt, vorliegt.“
Zusätzlich sollte zumindest für den Käufer, gegebenenfalls für beide Vertragsparteien, ein „Long-Stop-Rücktrittsrecht“ aufgenommen werden, sodass diese vom Vertrag zurücktreten können, wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen nicht bis zu einem bestimmten Datum eingetreten sind.
Diese Gestaltung schützt den Käufer davor, dass der Vorkaufsberechtigte (oder ein zu einem späteren Zeitpunkt bestellter Betreuer in dessen Namen) mangels wirksamen Verzichts oder aufgrund eines vermeintlichen Fristablaufs das Vorkaufsrecht noch ausüben kann. Gleichwohl sollten aufgrund der damit verbundenen möglicherweise verbundenen Verzögerungen und Unsicherheiten die Parteien nicht auf unbestimmte Zeit an den Kaufvertrag gebunden sein.
Option 2: Hinterlegung des Kaufpreises auf dem Notaranderkonto
Diese Variante empfiehlt sich, wenn eine Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Vorkaufsberechtigten, z. B. mangels finanzieller Möglichkeiten, ausgeschlossen ist und es sich faktisch nur noch um eine Formalität handelt. Nach Hinterlegung des Kaufpreises kann dadurch eine kurzfristige Übergabe ermöglicht werden.
Von einer Übergabe ist jedoch abzuraten, wenn unklar ist, wie der Betreuer über die Ausübung des Vorkaufsrechts entscheidet. Der Käufer wäre in diesem Fall dem Risiko ausgesetzt, den Kaufgegenstand später wieder herausgeben zu müssen und keinen Ersatz für bereits getätigte Investitionen oder Aufwendungen zu erhalten.
Abwandlung: Tod des Vorkaufsberechtigten
Nach § 473 Satz 1 BGB ist das Vorkaufsrecht, sofern nichts anderes vereinbart wurde, grundsätzlich nicht übertragbar. Das Gesetz geht damit davon aus, dass der Verpflichtete seine Vertragsfreiheit durch die Einräumung des Vorkaufsrechts grundsätzlich nur zugunsten einer bestimmten Person einschränken wollte.
Ist das Vorkaufsrecht auf die Lebenszeit des Vorkaufsberechtigten beschränkt, erlischt es daher mit dessen Tod. Nach herrschender Meinung ist in diesem Fall auch kein Sperrjahr nach § 23 Abs. 1 GBO abzuwarten. Das Recht kann vielmehr nach dem Tod des Vorkaufsberechtigten unter Vorlage der Sterbeurkunde in grundbuchmäßiger Form gelöscht werden.