Unklare Hofeigenschaft bei fehlendem Grundbuchvermerk
1. In der Praxis kommt es gar nicht so selten vor, dass bei landwirtschaftlichen Besitzungen, die Hof sein könnten, weder ein positiver noch ein negativer Hofvermerk im Grundbuch eingetragen ist, also weder eingetragen ist, dass es sich um einen Hof im Sinne der HöfeO handelt, noch vermerkt ist, dass eine vormals vorhanden gewesene Hofeigenschaft aufgehoben und damit erloschen ist. Das Schweigen des Grundbuchs ist leider kein verlässlicher Hinweis auf das Fehlen der Hofeigenschaft. Eine landwirtschaftliche Besitzung, welche die Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 HöfeO erfüllt, ist nämlich auch dann Hof im Sinne der HöfeO, wenn kein Hofvermerk[1] im Grundbuch eingetragen ist. Zwar begründet die Eintragung eines Hofvermerks gemäß § 5 HöfeVfO die – widerlegbare – Vermutung für das Bestehen der Hofeigenschaft. Umgekehrt gibt es aber keine Vermutung dafür, dass eine Besitzung ohne oder mit gelöschtem Hofvermerk nicht Hof im Sinne der HöfeO ist.[2] Die Beteiligten und ihre Rechtsberater benötigen aber Klarheit darüber, ob es sich bei einer landwirtschaftlichen Besitzung um einen Hof im Sinne der HöfeO handelt und deshalb das Sonderrecht der HöfeO zu beachten ist, oder ob für die Übergabe oder Vererbung eines landwirtschaftlichen Betriebes mangels Hofeigenschaft das allgemeine Recht gilt.
Möglichkeiten zur Klärung der Hofeigenschaft
Zwar kann das Landwirtschaftsgericht gemäß § 11 Abs. 1 Buchst. a) HöfeVfO im Wege eines besonderen Feststellungsverfahrens auf Antrag darüber entscheiden, ob ein Hof im Sinne der HöfeO vorliegt oder vorgelegen hat. Ein gerichtliches Feststellungsverfahren ist jedoch entbehrlich, wenn der Eigentümer das angestrebte Ergebnis auch durch eine höferechtliche Erklärung, nämlich die Hofaufhebungserklärung, erreichen kann.
In diesen Fällen bietet sich, wenn die Hofeigenschaft nicht gewünscht wird, eine vorsorgliche Hofaufhebungserklärung an.
Zulässigkeit und Funktion der vorsorglichen Hofaufhebungserklärung – typische Anwendungsfälle in der Praxis
2. Die vorsorgliche Hofaufhebungserklärung ist in Rechtsprechung und Literatur anerkannt.[3] Danach ist der Eigentümer berechtigt, die Hofaufhebung trotz fehlenden Hofvermerks bereits dann zu erklären, wenn er nur befürchten muss, dass seine Besitzung Hof ist oder werden könnte.[4] Folgende Anwendungsfälle der vorsorglichen Hofaufhebungserklärung sind anerkannt.
a) Der Eigentümer einer landwirtschaftlichen Besitzung, deren Grundsteuerwert derzeit 54.000 EUR noch unterschreitet, hegt die begründete Erwartung, dass der Grundsteuerwert demnächst auf über 54.000 EUR ansteigen könnte. Hier darf der Eigentümer bereits vorab die Hofaufhebungserklärung abgeben, um das spätere Entstehen der Hofeigenschaft zu verhindern.[5]
b) Hat ein Voreigentümer die Hofeigenschaft aufgehoben und den Hofvermerk im Grundbuch löschen lassen, so wirkt die Hofaufhebungserklärung für alle Rechtsnachfolger, die das Eigentum am Hof im Wege eines (auch vorweggenommenen) Erbgangs erworben haben (Dauerwirkung der Hofaufhebungserklärung), wobei es auf die konkrete Ausgestaltung des Erwerbsvorgangs (vorweggenommene Erbfolge, Schenkung von Todes wegen, Erbvertrag, Vermächtnis, Erbauseinandersetzung) nicht ankommt.[6] Dagegen wird bei einem Erwerb des Hofes durch ein Verkehrsgeschäft unter Lebenden (z.B. Kauf) die Dauerwirkung der Hofaufhebungserklärung teilweise verneint.[7] Die Rechtslage ist insoweit streitig.[8] Daher wird dem Erwerber der Besitzung in einem solchen Fall gestattet, zur Beseitigung des unklaren Rechtszustands eine vorsorgliche Hofaufhebungserklärung abzugeben.[64]
c) Durch eine Entscheidung des OLG Köln[9] ist nunmehr klargestellt, dass die vorsorgliche Hofaufhebungserklärung über ihre bisherigen Anwendungsfälle hinaus stets dann zulässig ist, wenn sie der Beseitigung einer unklaren oder zweifelhaften Rechtslage dient. Sie kann immer schon dann abgegeben werden, wenn nicht sicher ist, ob es sich bei der landwirtschaftlichen Besitzung um einen Hof im Sinne der HöfeO handelt oder nicht.[10] Die fehlende Eintragung eines Hofvermerks steht dem nicht entgegen.
Ein Auszug aus dem Buch von Roemer/Stephany/Vaupel, NotarFormulare Übergabe landwirtschaftlicher Betriebe, 2. Auflage 2026, S. 55-56.
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