Neue Möglichkeiten der Dienstbarkeitsübertragung
Mit der Gesetzesänderung 2024[1] trat am 17.10.2024 eine grundlegende Änderung in Kraft, gerichtet gegen die fehlende Übertragungsmöglichkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen, § 1092 Abs. 3 S. 1 BGB.[2] Eröffnet wurde ein neues Paradigma, die Übertragbarkeit von Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energie-Anlagen, allerdings nicht in ersetzender, sondern in komplementärer Weise, § 1092 Abs. 3 S. 1 BGB.[3] Dies soll zur Realisierung der Agenda 2030 beitragen.[4] Die Abtretung entsprechender Dienstbarkeiten ist nunmehr möglich, womit die Notwendigkeit vormerkungsgesicherter Dienstbarkeitsneubestellungen entfällt.[5]
Wahlfreiheit der Beteiligten
Das traditionelle Modell der Photovoltaikdienstbarkeiten und Dienstbarkeitsvormerkungen kann allerdings weiterhin gewählt werden, sofern die Beteiligten dies wünschen oder eine höchstrichterliche „Absicherung“ favorisiert wird. Empfehlenswert erscheint die Perpetuierung des bisherigen Regelungshorizonts nicht, ist sie doch geprägt von einer Vielzahl von Vertragsbestimmungen, mittelbaren Sicherungen, Grundbucheintragungen und nicht unbeträchtlichen Kosten.[6] Die Entscheidung treffen jedoch die Beteiligten, nicht das beglaubigende Notariat, ebenso wenig das Grundbuchamt. Die Beteiligten können nicht auf das neue Modell verwiesen und zur Aufgabe des alten Modells gezwungen werden. Ein Votum der Beteiligten zugunsten des bisherigen Paradigmas bleibt beanstandungsfrei, eine grundbuchamtliche Ablehnung ist mit der Beschwerde anzugreifen.
Anwendungsbereich der Neuregelung
Die Neuregelung ist nur auf beschränkte persönliche Dienstbarkeiten i.S.v. § 1092 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 und Nr. 2 BGB[7] anzuwenden, für die die Eintragungsbewilligung nach dem 17.Oktober 2024 notariell beurkundet oder öffentlich beglaubigt wurde, Art. 229 § 69 EGBGB.[8] Bereits eingetragene Dienstbarkeiten oder vor dem Stichtag (17.10.2024) notariell beurkundete oder öffentlich beglaubigte Eintragungsbewilligungen bleiben personengebunden und gestützt auf das Vormerkungsmodell.[9]
Voraussetzungen der Übertragbarkeit
Privilegiert werden die Nutzungszwecke, die in § 1092 Abs. 3 S. 1 BGB aufgelistet sind, darunter beschränkte persönliche Dienstbarkeiten einer juristischen Person oder einer rechtsfähigen Personengesellschaft, die dazu berechtigen,
- ein Grundstück für Anlagen zur Nutzung von Wasserkraft, Windenergie, solarer Strahlungsenergie, Geothermie, Umweltwärme oder Energie aus Biomasse zu nutzen, § 1092 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BGB[10]
- ein Grundstück für Anlagen zur elektrochemischen Herstellung von Wasserstoff oder zur Erzeugung von Strom aus Wasserstoff zu nutzen, § 1092 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB.
Eine weitere Voraussetzung besteht darin, dass der Berechtigte der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zum Kreis der juristischen Personen oder der rechtsfähigen Personengesellschaften zählt.[11] Natürliche Personen werden nicht genannt.[12]
Grundbuchrechtlicher Vollzug der Dienstbarkeitsabtretung
Die in § 1092 Abs. 3 BGB genannten Dienstbarkeiten können durch Rechtsgeschäft auf einen anderen Berechtigten übertragen werden, und zwar durch Abtretung und Eintragung der Abtretung im Grundbuch.[13] Verfahrensrechtlich genügt ein Antrag, § 13 Abs. 1 GBO, begleitet von einer notariell beglaubigten Bewilligung des Zedenten, § 19 GBO. Das Rechtsgeschäft, die Abtretung der Dienstbarkeit, muss dem Grundbuchamt nicht präsentiert werden,[14] ebenso wenig ist eine Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich.[15]
Die Doppelprivilegierung als zentrale Voraussetzung der Übertragung
Einer grundbuchamtlichen Prüfung unterzogen werden muss hingegen die Doppelprivilegierung des § 1092 Abs. 3 BGB:[16]
- das ist zum einen der privilegierte Nutzungszweck der Dienstbarkeit
- das ist zum anderen der privilegierte Kreis der Nutzungsberechtigten.[17]
Eine Übertragbarkeit der Dienstbarkeit ist nur gegeben, sofern die Doppelprivilegierung gewahrt ist. Die Darlegung der Doppelprivilegierung kann vom Grundbuchamt nicht verlangt werden, da sich die Doppelprivilegierung faktisch bereits aus der Eintragungsbewilligung bzw. der Grundbucheintragung der Dienstbarkeit ergibt.
Empfehlungen für die Vertragsgestaltung und den grundbuchamtlichen Vollzug
Dennoch geht die Empfehlung dahin, in der Übertragungserklärung eine Darlegung der Doppelprivilegierung vorzunehmen, um dem grundbuchamtlichen Vollzug den Weg zu ebnen bzw. eine Beschleunigung herbeizuführen. Idealerweise trifft bereits die Bestellungsurkunde eine Aussage zur immanenten Übertragungsmöglichkeit nach § 1092 Abs. 3 BGB, an die eine spätere Übertragung anknüpfen kann, womit Zweifel wirksam zerstreut werden können, mag das Grundbuchamt an diese Hinweise auch nicht gebunden sein. Ein abweichendes grundbuchamtliches Votum steht weiterhin im Raum, nicht in Form einer Zwischenverfügung, weil eine Heilung nicht möglich ist, sondern in Form einer Zurückweisung des Antrags. Die Darlegung der Doppelprivilegierung in der Bestellungs- und Übertragungserklärung ist als verfahrensbeschleunigende Orientierungshilfe gedacht, als klarstellender Hinweis auf die persönliche und inhaltliche Konstellation, die der Dienstbarkeit die Übertragungsoption eröffnet.
Ein Auszug aus der eBroschüre von Harald Wilsch, Immobilienklimaschutzrecht in der notariellen Praxis, 1. Auflage 2026, S. 49-50.
Eine weitere kostenlose Leseprobe finden Sie in unserer Onlinebibliothek NotarPraxis Wissen
