Im erbbaurechtsvertraglichen Regelungsspektrum[1] findet sich die Pflicht, das Bauwerk mit der besonderen energetischen Qualität eines Passivhauses,[2] eines Niedrigstenergiehauses,[3] eines Nullenergiehauses[4] oder eines Plusenergiehauses[5] zu errichten.[6]
Wann gilt ein Gebäude als Passivhaus?
Der Gebäudetyp des Passivhauses wird durch seine besondere Dämmung und die Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnungsfunktion[7] charakterisiert, die eine weitere Beheizung überflüssig macht. Definitionsgemäß wird mit der Bezeichnung „Passivhaus“ ein Baustandard beschrieben, wonach der Heizwärmebedarf, bezogen auf die Wohnfläche, unter 15 kWh/(m2a) liegt.[7] Weil eine gesetzliche Definition fehlt,[8] geht die Empfehlung dahin, die Charakteristika des Passivhauses im Erbbaurechtsvertrag detailliert zu beschreiben.
Was ist ein Niedrigstenergiehaus im Sinne der EPBD?
Mit der Bezeichnung „Niedrigstenergiehaus (EPBD)“ ist ein Baustandard bezeichnet, bei dem der Wärmedurchgang durch die Gebäudehülle einen bestimmten Wert nicht übersteigt.[9] Die Bezeichnung „EPBD“ steht für die Energy Performance of Buildings Directive, die EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden.[10]
Anders als das Passivhaus, ist das Niedrigstenergiehaus im Gebäudeenergiegesetz (GEG) als Standard für Neubauten näher umrissen. Im Erbbaurechtsvertrag kann auf die nähere Beschreibung im GEG verwiesen werden, die Empfehlung geht jedoch dahin, auch insoweit im Erbbaurechtsvertrag die Charakteristika darzulegen, um der entsprechenden Bauwerkserrichtungspflicht den notwendigen Nachdruck zu verleihen.
Wann liegt ein Effizienzhaus vor?
Als „Effizienzhaus“ gilt ein Haus, dessen Jahresprimärenergiebedarf des Gebäudes einen bestimmten Prozentsatz unterschreitet, orientiert nach der EnFV.[11]
Worin unterscheiden sich Nullenergiehaus und Plusenergiehaus?
Sog. „Nullenergiehäuser“ sind Häuser, die keine externe Energiezufuhr benötigen,[12] weil sie eine ausgeglichene Energiebilanz ausweisen,[13] und „Plusenergiehäuser“ erzeugen mehr Energie als benötigt,[14] weisen einen positiven Energiesaldo auf.[15] Teilweise werden Plusenergiehäuser auch als Aktivhäuser bezeichnet, Häuser mit einem Aktivhausstandard.[16]
Formulierungsbeispiel:
Der Erbbauberechtigte ist berechtigt und verpflichtet,
ein Passivhaus zu errichten, dessen Heizwärmebedarf, bezogen auf die Wohnfläche, unter 15 kWh/(m2a) liegt. Die weiteren Charakteristika des zu errichtenden Passivhauses ergeben sich aus der anliegenden Beschreibung, die einen Bestandteil dieses Vertrages bildet. Auf die Beschreibung wird Bezug genommen.
Alternativ:
ein Niedrigstenergiehaus (EPBD) zu errichten. Die Bezeichnung „EPBD“ steht für die Energy Performance of Buildings Directive, die EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden.[17] Der Baustandard des Niedrigstenergiehauses ist im Gebäudeenergiegesetz (GEG) näher umrissen, worauf die Beteiligten Bezug nehmen. Die Eckpunkte der Bauwerkserrichtung ergeben sich aus der anliegenden Beschreibung, die einen Bestandteil dieses Vertrages bildet. Auf die Beschreibung wird Bezug genommen.
Alternativ:
ein Effizienzhaus zu errichten, dessen Jahresprimärenergiebedarf des Gebäudes einen Prozentsatz von (…) ausweist.
Alternativ:
ein Nullenergiehaus zu errichten, welches keine externe Energiezufuhr benötigt, weil es eine ausgeglichene Energiebilanz ausweist.
Alternativ:
ein Plusenergiehaus zu errichten, welches mehr Energie erzeugt als benötigt, somit einen positiven Energiesaldo aufweist.
Ein Auszug aus der eBroschüre von Harald Wilsch, Immobilienklimaschutzrecht in der notariellen Praxis, 1. Auflage 2026, S. 112-113.
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