Wohnungseigentum – Teilungserklärung §§ 3, 8 WEG

Ist eine Person allein als Eigentümer des Grundstücks gebucht, kann sie auch allein nach § 8 Abs. 1 WEG durch einseitige Erklärung, die Aufteilung dieses Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentum abgeben („Vorratsteilung“).

Sind mehrere Personen Eigentümer (Gemeinschaftsverhältnis beliebig), können auch sie nach § 8 Abs. 1 WEG durch einseitige Erklärung die „Vorratsteilung“ abgeben. In den später angelegten Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern steht dann derselbe Eigentümer (bzw. dieselben Eigentümer in unverändertem Gemeinschaftsverhältnis) eingetragen, wie zuvor im Grundstücksgrundbuch, das geschlossen wird.

Vertragliche Einräumung

Bei vertraglicher Einräumung von Wohnungs- und/oder Teileigentum (§ 3 WEG) ist zur Entstehung die Einigung sämtlicher Miteigentümer erforderlich, und zwar mit der Auflassung, § 4 Abs. 2 S. 1 WEG, § 925 BGB. Eine vertragliche Einräumung ist also immer erforderlich, wenn bspw.

• einzelne Miteigentümer des Grundstücks Alleineigentümer eines oder mehrerer Wohnungs- oder Teileigentumsrechte werden soll oder
• wenn sich die Miteigentumsanteile verändern sollen (dann sind nicht mehr alle Angaben des Gemeinschaftsverhältnisses identisch mit derjenigen, wie sie im Grundstücksgrundbuch eingetragen steht).

Zwingend beachtlich für die Teilungserklärung:

Wohnungs- und/ oder Teileigentum kann begründet werden, ausschließlich an einem einzigen Grundstück im Rechtssinn (§ 1 Abs. 4 WEG). Soweit mehrere Grundstücke vorhanden sind, ist ein rechtliches Grundstück spätestens mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher zu erreichen. Das kann durch Eintragung der Vereinigung von Grundstücken oder durch Bestandteilzuschreibung (§ 890 BGB) geschehen.

Gemeinschaftseigentum

Zum Gemeinschaftseigentum gehören:

• Grundstück und Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten stehen, § 1 Abs. 5 WEG
• Wichtige Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind (sie sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum, nicht Sondereigentumsfähig), z.B.:
  • Tragende Wände; die Außenwände mit Putz,
  • die Außenfenster mit Verglasung,
  • die Balkonbrüstung (auch die Platte und die Isolierung, BayObLG NJW-RR 1987, 331),
  • Balkonboden,
  • Böden zwischen den Wohnungen,
  • Dach,
  • Decken,
  • Fahrstuhl,
  • Flure
  • Fundamente,
  • Geländer,
  • Hauptversorgungsleitungen,
  • Haustüren zum Hausflur bzw. ins Freie^[2],
  • Kellerausgangstüren zur Garage^[3],
  • Leitungen für Entsorgung,
  • Treppenhaus oder Laubengang^[4].

Muster

Ein Muster zur Begründung von Wohnungseigentum durch einseitige Teilungserklärung (§ 8 WEG) kann lauten:

„UVZ-Nr. (…)/2025 Notar (…)

Verhandelt zu (…) am (…)

Vor mir, Notar (…) mit Amtssitz in (…) erschien in den Geschäftsräumen:

Herr/Frau (…)

geb. am (…)

wohnhaft: (…)

ausgewiesen durch gültigen Ausweis mit Lichtbild,

und erklärte zu notariellem Protokoll:

I. Vorbemerkung

1. Der/Die Erschienene ist allein als Eigentümer des nachfolgenden Grundeigentums gebucht, ausweislich der heute vorgenommenen Grundbucheinsicht.

2. Die Grundbucheinsicht (Grundbuch Amtsgericht (…) von (…) Blatt Nr. (…)) ergab darüber hinaus folgenden Stand:

• a)
  Bestandsverzeichnis:
  Lfd. Nr. 1 des Grundstücks, Flurstück (…), Flur (…), Gemarkung (…), Größe (…) qm, Gebäude und Freifläche (…)
• b)
  Zweite Abteilung
  lfd. Nr. 1 Grunddienstbarkeit (…)
  lfd. Nr. 2: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (…)
• c)
  Dritte Abteilung
  lfd. Nr. (…) Grundschuld – brieflos – über EUR (…) nebst 16 % p.a. Zinsen und einmaliger Nebenleistung in Höhe von 5 % für (…).

II. Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung:

1. Der Eigentümer teilt sein Eigentum an dem in Teil I. (Vorbemerkung) näher beschriebenen Grundstück auf (§ 8 WEG), wie folgt:

• Miteigentumsanteil (…)/1000 an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an den Räumen des Gebäudes (…) im Aufteilungsplan mit Nr. (…) bezeichnet,
• Miteigentumsanteil (…)/1000 an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an den Räumen des Gebäudes (…) im Aufteilungsplan mit Nr. (…) bezeichnet,
• Miteigentumsanteil (…)/1000 an dem Grundstück, verbunden mit (…).

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Behörde vom (…) (Geschäftszeichen (…)) liegt urschriftlich vor. Ihr Inhalt ist dem Eigentümer bekannt. Die Lage und die Größe der im Sondereigentum stehenden Räumlichkeiten und der Flächen ergeben sich aus dem Aufteilungsplan, der Anlage zu der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist. Der Aufteilungsplan wurde erörtert. Auf ein Vorlesen und auf die Beifügung der dem Eigentümer bekannten Abgeschlossenheitsbescheinigung verzichtet der Eigentümer, nach Belehrung des Notars über die Bedeutung des Verweisens.

2. Zum Inhalt des Sondereigentums wird Gemeinschaftsordnung bestimmt, die zum Teil Abweichungen oder Ergänzungen des WEG dokumentiert und die diesem Protokoll als mitverlesene Anlage beigefügt wird.

3. Der Eigentümer bewilligt und beantragt die Teilung gem. Ziffer 1 nebst der Gemeinschaftsordnung gem. Ziffer 2 bzw. Anlage in das Grundbuch einzutragen.

4. Wir bevollmächtigen den beurkundenden Notar mit dem Vollzug dieser Urkunde und ermächtigen ihn, die Urkunde für den Eigentümer zu ergänzen und/oder abzuändern. Der Notar ist ermächtigt, erforderliche Genehmigungen einzuholen sowie entgegenzunehmen, ebenso erforderliche Löschungspapiere von Gläubigern oder Berechtigten.

5. Folgende Genehmigungen fordert der Notar an:

Genehmigung der Behörde (…)

Vorgelesen mit der Anlage „Gemeinschaftsordnung“, genehmigt und eigenhändig vom Eigentümer unterschrieben sowie abschließend vom Notar unterschrieben und besiegelt.